中级会计师考试

原创2020年中级会计实务庄欣精讲班考点:投资性房地产(一)

来源:233网校 2019年10月9日 字号

233中级会计考试网提供庄欣老师《会计实务》精讲班课程讲义,本节视频讲解中级会计实务第三章 固定资产考点。免费试听中级会计庄欣老师精讲班课程>>

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庄欣老师介绍:

实战派财会辅导专家,副教授,美国注册管理会计师,注册会计师,税务师,IMA协会会员。曾多年任职于上市公司财务总监,中国500强企业财务负责人,统筹管理财务工作。多年一线考培类授课经验,课程幽默风趣,善于利用案例总结归纳知识点,授课通俗易懂,思路清晰流畅,妙趣横生。

第四章 投资性房地产

第18讲 投资性房地产(一)

考情分析

      本章属于基础性章节,历年考试以客观题形式为主,2015年出现过计算题。

      2019年本章无知识点变动,预计分值在2-4分左右,以客观题形式掌握。

第一节 投资性房地产概述

一 投资性房地产的定义与特征

      投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产的特征:

      1.投资性房地产是一种经营活动;

      2.投资性房地产在用途?状态?目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产(固定资产)和房地产开发企业用于销售的房地产(存货)。

二 投资性房地产的范围

      1.已出租的土地使用权

      2.持有并准备增值后转让的土地使用权

      3.已出租的建筑物

      4.不属于投资性房地产的范围

      (1)自用房地产:为生产商品?提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房?办公楼和经营用土地等。

      (2)作为存货的房地产:房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

下列不属于投资性房地产:                 (点拨:看所有权,看用途,看性质)

1.企业拥有并自行经营的旅店或饭店;

2.企业自用的办公楼;

3.房地产开发企业开发的商品房;

4.企业持有的准备建造商品房的土地使用权;

5.企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物;

6.房地产企业持有准备增值后出售的商品房。

【判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的,应该将土地使用权确认为投资性房地产。( ) (2015年)

参考答案:×

企业并不拥有其经营租入的土地使用权的所有权,因此该企业不得将其确认为投资性房地产。

【多选题】下列各项中,应作为投资性房地产核算的有( )。(2015年)

A.已出租的土地使用权                    B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物

C.持有并准备增值后转让的土地使用权      D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼

参考答案:AC

选项B,以经营租赁方式租入,所有权不属于承租方,不是承租方资产;选项D,出租给职工的自建宿舍楼,是间接为企业生产经营服务的,是作为自有固定资产核算,不属于投资性房地产。

第二节 投资性房地产的确认和初始计量

一?投资性房地产的确认和初始计量

(一)外购的投资性房地产的确认和初始计量

      1.对于企业外购的房地产,只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起,下同)或用于资本增值,才能称之为外购的投资性房地产。

      外购投资性房地产的成本,包括购买价款?相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

      2.企业购入房地产,自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的,应当先将外购的房地产确认为固定资产?无形资产或存货,自租赁期开始日或用于资本增值之日开始,才能从固定资产?无形资产或存货转换为投资性房地产。

(二)自行建造的投资性房地产的确认和初始计量

      企业自行建造(或开发,下同)的房地产,只有在自行建造或开发活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值,才能将其确认为投资性房地产。

      企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的,应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或存货,自租赁期开始日或用于资本增值之日开始,从固定资产或存货转换为投资性房地产。

【判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用,之后改为对外出租,应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。( ) 

参考答案:×

企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的,应先将自行建造的房地产确认为固定资产等,对外出租时,再转为投资性房地产。

第三节 投资性房地产的后续计量

一 采用成本模式计量的投资性房地产(比照固定资产和无形资产)

      在成本模式下,应当按照固定资产或无形资产的有关规定,对投资性房地产进行后续计量,计提折旧或摊销;存在减值迹象的,还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

1.折旧或摊销时:

借:其他业务成本

      贷:投资性房地产累计折旧(摊销)

2.取得的租金收入:

借:银行存款

      贷:其他业务收入

            应交税费——应交增值税(销项税额)

3.投资性房地产提取减值时:

借:资产减值损失

      贷:投资性房地产减值准备

【例题】甲公司为增值税一般纳税人,不动产租赁服务适用的增值税税率为10%。甲公司2×10年6月30日购入一幢商务楼,当天即用于对外出租。该资产的买价为3 000万元(不含增值税),相关税费20万元,预计使用寿命为40年,预计残值为21万元,预计清理费用1万元,甲公司采用直线法提取折旧。该办公楼的年租金为400万元,于年末一次结清,并同时开具增值税专用发票。甲公司对此房产采用成本模式进行后续计量。2×11年末商务楼的可收回金额为2 330万元,假定发生减值后净残值、预计使用年限、折旧方法等因素均未发生变化。

参考答案:

【233网校解析】该投资性房地产2×10年~2×12年的会计处理如下:

①投资性房地产的入账成本=3 000+20=3 020(万元);

②2×10年的摊销额=[3 020-(21-1)]÷40×6/12=37.5(万元);

③2×10年的会计分录

A.收取租金时:

借:银行存款              220

      贷:其他业务收入            200

            应交税费——应交增值税(销项税额)  20

B.提取当年折旧时:

借:其他业务成本            37.5

      贷:投资性房地产累计折旧         37.5

④2×11年的摊销额=[3 020-(21-1)]÷40=75(万元);

⑤2×11年的会计分录

A.收取租金时:

借:银行存款              440

      贷:其他业务收入          400

            应交税费——应交增值税(销项税额)  40

B.提取当年折旧时:

借:其他业务成本            75

      贷:投资性房地产累计折旧         75 

⑥2×11年末的折余价值为2 907.5万元(3 020-37.5-75),相比此时的可收回价值2 330万元,发生贬值577.5万元,减值计提分录如下:

借:资产减值损失      577.5

      贷:投资性房地产减值准备   577.5

⑦2×12年的折旧额=[2 330-(21-1)]÷(40-1.5)=60(万元),

分录如下:

借:其他业务成本           60

      贷:投资性房地产累计折旧        60

⑧2×12年收取租金时:

借:银行存款            440

      贷:其他业务收入           400

            应交税费——应交增值税(销项税额) 40

——本内容来自233网校中级会计师庄欣老师《会计实务》课程讲义,版权归233网校,禁止转载,违者必究。

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