专有权

概念：专有权是指专有部分的所有权，是建筑物区分所有权人对专有部分可以自由占有、使用、收益及处分的权利。

专有权的客体：

①建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分

②买卖合同、赠与合同明示由业主单独享有的车位、车库；

③买卖合同明示由业主专有的绿地；

④具有构造、利用上的独立性，能予房屋登记的摊位；

⑤买卖合同明示归业主专有的露台。

专有权的限制：

1.住宅商用的条件

（1）遵守法律法规以及管理公约；

（2）经“利害关系业主”一致同意，“利害关系业主”包括：

①本栋建筑物内的所有其他业主；

②本建筑区划内能证明其房屋价值、生活质量受到或可能受到不利影响的本栋建筑物之外的其他业主。

【注意1】住宅商用的业主，不得以其改变用途未实际影响其他“利害关系业主”而进行抗辩，即“利害关系业主”不同意住宅商用不需要理由。

【注意2】业主将住宅改变为经营性用房，未依法经“利害关系业主”同意，“利害关系业主”有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

2.业主对物业服务人的告知义务

（1）业主装饰、装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查；

（2）业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

共有权

概念：共有权即共有部分共有权，是建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用及收益的权利。

共有权的客体：

1.建筑物的共有部分：

（1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本建筑结构；

（2）通道、楼梯、大堂等公共通行部分；

（3）消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。

【点拨】建筑物专有部分以外的部分，均为共有部分。

2.建筑区划内的建设用地使用权；

3.建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）；

4.建筑区划内的绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）；

5.建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房；

6.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；

7.建筑物及其附属设施的维修资金；

8.利用共有部分产生的纯收入。

【点拨】车位、车库的所有权归属

1.规划用于停放汽车的车位、车库

（1）原则上归开发商，通过出售、附赠或者出租的方式约定使用；

（2）在满足业主的需要的前提下，开发商可以对外租售。

2.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，所获得的利益，在扣除合理成本后，应用于业主的共同福利。

业主对共同部分的权利与义务：

（1）业主有权共同使用和轮流使用共有部分；

（2）分享共有部分的收益、分摊共有部分的费用；

①分摊、分享的比例。有约定的按约定，没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定；

②不得以放弃权利不履行义务。例如：小区业主不得以无须物业服务而拒付物业费。

（3）业主应当以共有部分的本来用途使用共有部分；

（4）业主对于共有部分的共有权，依附于专有部分的所有权。

【点拨】①共有权不得脱离专有部分所有权而独立取得、独立转让、独立抛弃；②专有部分转让的，共有权随之转让。

共同管理权

概念：建筑物区分所有权人的管理权，是指建筑物区分所有权人（业主）基于建筑物的构造、权利归属以及使用上的密切关系而形成的、作为建筑物管理团体之成员所享有的共同管理的权利。

组织机构：