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陈飞带你学民法:房地产中介永远不会告诉你的10条法律知识

来源:行业热点 2020年7月30日 字号

陈飞老师简介:从事司法培训十余年,教学经验丰富。讲课条例清晰,层层递进,语言生动幽默。擅于快速准确的识别民法重点、难点和考点,同时对司法考试命题规律也有深入研究,在教学中常融入案例、口诀等多种方法提升教学效果,强化学员应试能力。

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一、买房时先交了定金,后面不想买了,定金能退回吗?

《中华人民共和国担保法》规定:定金的数额由当事人约定,但不能超过主合同标的额的20%。

在商品房交易中,买家履行合同后,定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同,则无权要求返还定金;开发商不履行合同的,应当双倍返还定金。

注意:定金≠订金,订金原则上可以退还。

二、合同签订后,因价格变化可以反悔吗?

商品房也是一种商品,买卖双方签署合同后,如果没有发生约定或法定的退房理由,任何一方违反合同约定,均需要向守约方承担违约责任。

此外,从法律上讲,开发商降价对老业主来说是很难维权的,这属于房地产交易的风险。除非合同有约定,如果签合同时开发商有书面承诺,承诺不降价,或若降价就赔偿业主损失,这样就可以获得赔偿。打砸售楼处只能徒劳无果,甚至可能会构成犯罪。

三、房地产的“五证”、“一表”、“二书”分别是什么?有什么作用?

五证:建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证。

一表:竣工验收备案表。

二书:住宅质量保证书、住宅使用说明书。

“五证”是房地产商在预售商品房时必须具备的五个证件。“一表”、“二书”则是商品房交付时开放商应该提供的材料。

四、开放商未取得商品房预售许可证,签订的预售合同是否无效?

 原则上认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

 五、购买手续不全的商品房会有什么风险?

手续不全的商品房,可能会带来以下隐患。

1.取得权属证书的期限无法确定;

2.为取得权属证书,需要支付额外费用,如需补交土地出让金;

3.只能取得使用权,不能取得权属证书,不能上市交易;

4.可能被政府以违法建筑强制拆除。

 六、开发商不能按时交房,应该怎么办?

根据《合同法》第107规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。此外,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

因此,如果开发商没有按期交房,业主可以要求开发商支付违约金或者赔偿损失。购房人如果想要解除合同,需要先进行催告,经催告后超过三个月仍未履行的,购房者就可以要求开发商解除合同,退还首付款、定金并要求开发商按合同约定承担违约责任。

 七、房地产商发布的宣传广告与实际不符,是否要承担责任?

售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。

如果广告上的宣传内容没有写入合同中,即使将来这些宣传没有兑现,开发商一般也不会因此而承担责任。但是对房屋价格以及购房人是否购买该房产生重大影响的内容除外。

《广告法》第三十七条规定:

(1) 房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的,这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。

(2) 购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖(虚假)广告,对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的,即受到了欺骗和误导。

如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假,或者购房者的购房行为与虚假广告无关,则不能认为是受到了欺骗和误导。

(3) 购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害,这种损害包括财产的、金钱的、精神的。

(4) 损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说,是虚假广告欺骗和误导了购房者,给购房者的权益造成了损害,即虚假广告与损害之间有因果关系。

 八、购买的房屋套内建筑面积、建筑面积与合同不符,怎么办?

合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

 九、什么情况下可以要求开发商退房?

下列情形可以作为购房人拒收的正当理由:

1.房屋未经竣工验收合格;

2.交付时不具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;

3.道路、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基础生活设施不具备使用条件;

4.建设单位变更商品房的户型、朝向、结构形式、空间尺寸未通知买受人;

5.交付的时间迟延,达到买受人单方解除合同的条件;

6.竣工测绘的房屋面积差异达到约定的解除合同的标准。

 十、贷款买房,贷款办不下来,如何处理?

 因一方原因导致贷款办不下来,商品房买卖合同无法履行,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能办理贷款,导致合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

经济社会日新月异,房地产类法规法规也在不断地更新完善。及时学习房地产法律法规知识,既可以维护自身合法权益,也可以紧跟时代的脚步,争做守法知法的先锋。

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