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原创契税优惠政策“重大利好”?税率或将提高?且看专业解读

来源:行业热点 2020年8月18日 字号

住房交易领域中三个最重要的税费项目为:契税、增值税和个税。

《中华人民共和国契税法》(下文简称“契税法”)于2020年8月11日通过,2021年9月1日起施行。契税法通过后大多数人民群众纷纷炸开了锅,所讨论的的内容大多为契税法第三条的内容:“契税税率为百分之三至百分之五”契税税率或将提高与契税法第六条契税免征“重大利好”两个方面。那么事实果真如此吗?且看下文分析。

一、“税收法定”原则

在探讨问题之前,大家应该先了解“税收法定”原则。顾名思义,此原则的基本含义为:立法者决定全部税收问题的税法基本原则,税收主体必须依且仅依法律的规定征税。

在契税法通过前,全国人大授权国务院根据情况制定税收暂行条例,国务院依据授权制定了《契税暂行条例》。这与“税收法定”原则和立法法的规定相悖,于是契税法在众望所归中终于出台了,可喜可贺!

这里需要强调的是,《契税暂行条例》第三条规定的税率也是3-5%,与契税法无异。

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二、契税税率将提高? 

实施《契税暂行条例》的时候,条例是国务院根据全国人大的授权颁布的行政法规,国务院可以自行决定契税的减免。虽然条例规定的契税税率是3-5%,但2016年,财税[2016]23号《财政部国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》根据国务院的部署做了调整,根据不同情形,分别减按1%、1.5%、2%执行契税税率:

(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

(二)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。

《契税法》第六条第二款规定:“根据国民经济和社会发展的需要,国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税,报全国人民代表大会常务委员会备案”。依据该条规定,全国人大常委会对国务院有关契税的减免做了严格的限制,也就是限定在居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等有限情形下。

契税法通过后,国务院只能在法律授权的范围内作出减免规定,而不能自行决定。法律自身的严肃性和稳定性都不是行政法规可以比拟的,这也是“税收法定原则”的内涵所在。

所以得出非常重要的结论:《契税法》正式实施后,非刚需住房买卖很有可能会执行3-5%的契税税率,这也符合“房住不炒”的主旋律,但是居民住房需求保障的首套住房应该是依据契税法可以减免的。

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三、契税免征适用情形

根据契税法第六条的规定:有下列情形之一的,免征契税:

 (一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施;

(二)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助;

(三)承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产;

(四)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属;

(五)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属;

(六)依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

根据国民经济和社会发展的需要,国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税,报全国人民代表大会常务委员会备案。

这其中与大多数公民息息相关的是第四款和第五款,对第四款、第五款契税免征事由的解读如下:

首先,契税免征并不表示其它税费也免收,还是要按照各个城市所规定的缴纳。

其次,法定继承人(在我国法律中“法定继承人”包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。)通过继承承受土地、房屋后,契税免征。但当所继承的房屋再次出售时,又会按照二手房的销售对待,相关税费按二手房标准执行。

这里还有一点要说明,免征契税所针对的对象只是法定继承人,如果非法定继承人继承房产,就属于受赠行为,需要缴契税。非法定继承人将来出售受赠房屋时,如果受赠房屋不是唯一的住房,原购房时间又没超过5年,减去相应税费后,还是要按税率来缴纳个人所得税。

所以,如果以赠与方式获得的房屋,长期自行居住没有任何问题,如果要出售,相关税的问题,还是要考虑一下。

四、结语

契税法通过实施无疑是我国立法的一大进步,将对个人产权起到进一步保护作用。但是广大人民群众应该注意,不论是“契税优惠政策重大利好”的说法、还是“契税税率提高、买房先下手为强”的说法,都不准确。大家应该坚持“房住不炒”,坚决破除“房地产依赖症” 的主旋律,才能远离焦虑、拥抱幸福生活。

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