物权客体特定

一物一权（所有权）：

一个物之上只能设立一个所有权而不能同时设立两个以上的所有权

【对比】一物数卖

一物一权原则与以下情形并不矛盾:
（1）多人共同对一物享有一项物权（所有权），因为多人只涉及多数物权人，而一物一权表现的是物权客体与权利本身的关系。
（2）在一物之上成立数个互不冲突的物权。如所有权与他物权的共容、用益物权与担保物权的共容等。

物权公示

不动产登记，动产交付

（1）物权移转的效力

①不动产登记生效（不动产抵押、建设用地使权）

【例外】合同成立时生效，登记对抗：土地承包经营权、地役权

②动产交付生效

【例外】

A.合同成立生效：动产抵押权、动产浮动抵押权

B.登记对抗：特殊动产（船舶、航空器、机动车）

（2）物权推定

动产占有人被推定为动产所有权人，不动产登记簿上记载的权利人及其所享有的权利被推定为真实。

（3）公信效力：公示产生公信

1、法律效果

直接导致行为人积极财产的减少

【联想】处分行为

不会直接引起积极财产(物权)的减少，却会使得消极财产(义务)增加

【联想】负担行为

买卖合同生效后，出卖人负有向买受人转让所有权的义务，但义务得到履行之前，所出卖的标的物所有权仍属出卖人所有，待出卖人实际向买受人实施物权行为、转让所有权后，出卖人才失去所有权，买受人亦于此时取得所有权。

2、处分权

（1）因为是处分行为，所以需具有处分权；

（2）无处分权而转让他人物权(如所有权) 的行为处于效力待定状态，在得到真权利人追认或处分人取得处分权后变得有效，否则，该无权处分行为将归于无效。

因为是负担行为，不转让物权，所以对处分权没有要求。

【法条】“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”

八戒将相机交给悟空保管，悟空擅自将该相机以市场价格出卖给不知情的善意第三人唐僧，并交付。

【解析】悟空（无所有权、处分权）和唐僧间的买卖合同有效，但他们之间所有权的变动则属效力未定

3、兼容性

因为一物一权（所有权），所以所有权只能被转让一次，故对于同一物不能实施两次处分行为。

同一标的物上成立的数重买卖合同均可有效。

【注意】出卖人将同一标的物出卖于数个买受人后，只能履行其中一项买卖合同，其他未能获得标的物所有权的买受人有权请求出卖人承担违约责任。

  八戒喜获冰冰出浴图一幅，4月1日八戒签订买卖合同以50万卖给宅男甲，约定5.20良辰吉日交付；隔天又以80万卖给资深宅男乙，也约定5.20交付；交货前一天，超资深宅男丙出价100万，八戒立刻收款并交付该画。【解析】丙取得该画所有权案，甲乙只能依据买卖合同追究八戒的违约责任。

1、现实交付

（如上）

将物直接交出对方占有

2、交付替代

（1）简易交付

“动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。”

承租人甲想要购买租用的相机，遂与出租人乙订立买卖合同，由于甲已占有该相机，乙向甲转让相机所有权时，就不必先令甲返还，然后再向甲交付。

（2）指示交付

“动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。”

甲租用乙的相机，丙看见该相机后爱不释手，遂与乙订立买卖合同。乙的交付就是可以指示甲直接将相机交付于丙。

（3）占有改定

“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”

【MR.H】占有改定不能设定质权。

甲购买乙的相机，买卖合同订立后，乙表示相机已归甲，但要求甲让出卖人乙自己再用一个月，甲同意。甲同意乙继续占有相机后，乙则通过占有改定的方式取得相机的他主占有[1]。

1、首次登记

未办理不动产首次登记的， 除法律、行政法规另有规定的外，不得办理不动产其他类型登记。

2、变更登记

 以下不涉及权利转移的事项发生变动，需要登记：

（1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；

（2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；

（3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；

（4）同一权利人分割或者合并不动产的；

（5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；

（6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；

（7）地役权的利用目的、方法等发生变化的；

（8）共有性质发生变更的；

（9）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。

3、转移登记

 不动产权利在不同主体之间发生转移的，需要登记：

（1）买卖、互换、赠与不动产的；

（2）以不动产作价出资（入股）的；

（3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；

（4）不动产分割、合并导致权利发生转移的；

（5）继承、受遗赠导致权利发生转移的；

（6）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；

（7） 因法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；

（8）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；

（9）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；

（10）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

4、注销登记

（1）不动产灭失的；
（2）权利人放弃不动产权利的；
（3）不动产被依法没收、征收或者收回的；
（4）法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；

（5）法律、行政法规规定的其他情形。

5、更正登记

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

不动产登记簿记载的权利人书面同意更正or有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

6、异议登记

若是不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。

登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起 15 日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。