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2012年中级经济师考试房地产专业讲义:第五章

来源:233网校 2012-03-03 09:59:00 字号
  第五章 房地产投资项目经济评价
  第一节 房地产投资概述
  一、投资的概念和类型
  (一)投资概念
  以获取未来收益为目的,投放一定资金,以经营事业的行为。
  (二)投资类别
  直接投资&间接投资
  二、房地产投资的含义和形成
  (一)房地产投资的含义
  以营利为目的,将资金投放到房地产开发经营活动的行为。
  (二)房地产投资的形成
  1。房地产直接投资 比如参与开发经营,或投资置业
  2。房地产间接投资 比如购买股票、债券等
  三、房地产投资的特点
  1,多样性。2,复杂性。3,附加性。4,差异性。5,个别性。6,综合性。7,风险性。8,专业性。
  四、房地产投资的构成
  (一)房地产投资的主体构成
  国家、企业、个人
  (二)房地产投资的资金构成
  1,企业自有资金。2,预售收入。3,信贷融资。4,债券融资。5,利用外资。6,财政资金。
  第二节 资金的时间价值及等值计算
  一、资金时间价值的含义与原因
  □ 资金时间价值的含义
  ■ 资金发生的时间不同而使资金的价值不同
  ■ 利息、利率是资金时间价值的体现
  □ 资金具有时间价值的原因
  ■ 通货膨胀
  □ 等量的钱现在的比以后的值钱,货币有通货膨胀的可能
  ■ 承担风险
  □ 得到同样的货币,要承担时间风险,且具有多种不确定因素
  ■ 货币增值
  □ 货币有在一定时间内通过某些经济活动产生增值的可能
  二、现金流量图和现金流量
  □ 现金流量
  ■ 由于投资项目实施而引起现金收支的改变量
  □ 现金流入量
  ■ 现金收入增加或现金支出减少
  □ 现金流出量
  ■ 现金支出的增加或现金收入的减少
  □ 净现金流量
  ■ 现金流入量与现金流出量之差
  □ 一条向右的带箭头的线代表时间轴
  □ 上面的点代表时间点,起点为0
  □ 向上的箭头表示现金流入,向下的箭头代表现金流出
  □ 箭头的长短与资金量值成正比
  
  用现金流量图表示的资金的时间价值

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