第3讲
建设用地使用制度-2(上)
第五节 国有建设用地使用权抵押
一、国有建设用地使用权抵押权的设定
(一)可以设定抵押权的建设用地使用权
(1)通过有偿出让、转让方式取得的建设用地使用权可以抵押。
(2)通过行政划拨方式取得的建设用地使用权，在补签了出让合同、补交土地使用权出让金、领取国有土地使用证后，可以抵押。
(二)属于下列范围的建设用地使用权不得设定抵押
①权属有争议的土地;②用于教育、医疗、市政等公共福利的建设用地使用权;③已依法列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物及其建设用地使用权;④已依法公告列入拆迁范围的房地产;⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;⑥依法不得抵押的其他房地产。
(三)设定建设用地使用权抵押权应注意的问题
(1)同一宗建设用地使用权设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告诉抵押权人。抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。建设用地使用权抵押后，若该抵押标的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但担保债权不得超出余额部分。
(2)两宗以上建设用地使用权设定同一抵押权时，视为同一抵押标的物。在抵押关系存续期间，抵押建设用地使用权的担保作用不可分割。但抵押当事人另有约定的除外。
(3)以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
(4)以共有房地产抵押，必须经由其他共有人书面同意。
(5)已出租的建设用地使用权抵押时，应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
(6)设定建设用地使用权抵押时，抵押当事人可以协商议定抵押建设用地使用权的价值，也可以委托房地产价格评估机构进行评估。
(7)抵押权人在征得抵押人同意后，可以用抵押人的名义为抵押的土地使用权投保，保险费由抵押人承担，在抵押期间，抵押权人应当为保险受偿的第一受偿人。
(8)有经营期限的企业以其所有的房地产作抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限，以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过出让合同规定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
(9)正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
二、国有建设用地使用权抵押的程序
(1)签订抵押合同。 (2)公证。 (3)抵押登记。 (4)注销登记。
三、国有建设用地使用权抵押登记制度
房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当办理过户登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
办理建设用地使用权抵押登记应当交验以下文件：①抵押当事人的身份证明和法人资格证明;②抵押登记申请书;③抵押合同;④国有土地使用证;⑤可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;⑥可以证明抵押的建设用地使用权价值的材料;⑦登记机关认为必要的其他文件。
登记的主要内容包括：①被担保的金额;②抵押权人的姓名或单位名称;③债权。
以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原房屋所有权证上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发房屋他项权证。以预售商品房和在建工程抵押的，登记机关应在抵押合同上作记载。抵押合同的变更和终止应当办理变更或者注销抵押登记。
四、抵押建设用地使用权的占用与管理
已抵押的建设用地使用权由抵押人占用与管理，抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押建设用地使用权的管理情况。由于建设用地使用权需连同地上房屋所有权共同设定抵押，所以地上已有建筑物时，建筑物同时作为抵押品，抵押人占用与管理期间发生毁损、灭失的，抵押人应采取措施防止损失扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产 价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。
抵押权可随债权转让，经抵押权人同意，抵押建设用地使用权可以转让或者出租，出租或者转让所得的价款应优先向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权部分归抵押人所有。
五、抵押建设用地使用权的处分
(一)抵押建设用地使用权处分的条件
发生下列情况时，抵押权人有权要求处分抵押的建设用地使用权：①抵押期限届满，抵押权人未受清偿，抵押人又未能与抵押权人达成延期履行协议的。②抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的。③抵押人在抵押合同期间宣告破产和解散的。④抵押人违反有关规定，擅自处分抵押物的。⑤抵押合同约定的其他情况。
抵押期限届满，抵押权人未受清偿时，抵押当事人可以通过协商，以拍卖等合法方式处分抵押的建设用地使用权;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
因处分抵押财产而取得建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。
(二)抵押建设用地使用权处分的受偿
处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。处分抵押的建设用地使用权所得金额，依下列顺序分配：①支付处分抵押建设用地使用权的费用。②扣除抵押建设用地使用权应缴纳的税费。③偿还抵押权人的债权本息及支付违约金。④赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害。⑤剩余金额交还抵押人。
同一房地产设定两个以上抵押权时，拍卖、变卖抵押财产所得的价款按照下列规定清偿： ①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。②抵押权已 登记的先于未登记的受偿。③抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
《物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”