第1讲
第二节 供求理论
一、房地产需求
(一)房地产需求的含义
房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买(或承租，下同)的数量。需求与需要既相关又不相同，其形成条件有以下两个：一是消费者愿意购买，即有购买欲望;二是消费者能够购买，即有支付能力。仅有第一个条件，只能被看成是需要或欲望;仅有第二个条件，不能使购买行为发生。例如，对于某类住宅，甲、乙、丙、丁四人中，甲既有需要又有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则只有甲有需求。因此，在确定(调查、估计、预测)某种房地产的需求时，通常只考虑对其有支付能力支持的需要。如果没有支付能力的约束，可以说人们对房地产的需要是无止境的。
房地产市场需求是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和。
(二)决定房地产需求量的因素
①该种房地产的价格水平。②消费者的收入水平。③消费者的偏好。④相关物品的价格水平。⑤消费者对未来的预期。
当一种房地产的价格低时，当消费者的收入高时，当消费者对该种房地产的偏好程度增强时，当该种房地产的替代品的价格高或者互补品的价格低时，当消费者预期未来的收入会增加或者该种房地产的价格未来会上升时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加;反之，消费者对该种房地产的当前需求通常会减少。
(三)房地产需求曲线
以纵坐标轴表示某种房地产的价格，横坐标轴表示该种房地产的需求量，因为在价格较高时需求量减少，在价格较低时需求量增加，所以得到的是一条向右下方倾斜的需求曲线。
如果考虑影响房地产需求量的非该种房地产价格水平因素，那么需求量不再是沿着需求曲线变动，而是整个需求曲线发生位移。例如，消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。如果在每一价格水平下需求量都增加了，需求曲线就会向右位移;反之，需求曲线就会向左位移。
例题1：对于某类住宅，甲、乙、丙、丙四人中，甲既有需要又有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则只有( )有需求。
A 甲 B 乙C 丙D 丙
答案：A
解析：既有需要又有支付能力才能形成需求。
例题2：房地产需求曲线以纵坐标轴表示某种房地产的价格，横坐标轴表示该种房地产的需求量，是一条向( )的需求曲线。
A 左下方倾斜 B 左上方倾斜 C 右下方倾斜 D 右上方倾斜
答案：C
解析：房地产需求曲线以纵坐标轴表示某种房地产的价格，横坐标轴表示该种房地产的需求量，是一条向右下方倾斜的需求曲线。
二、房地产供给
(一)房地产供给的含义
房地产供给是指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售或出租的数量。形成供给有两个条件：一是房地产开发商和拥有者愿意供给;二是房地产开发商和拥有者有能力供给。
房地产市场供给是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量，即市场供给是所有房地产开发商和拥者供给的总和。
在现实中，某种房地产在某一时间的潜在供给量为： 潜在供给量=存量—拆毁量—转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
(二)决定房地产供给量的因素
①该种房地产的价格水平。②该种房地产的开发建设成本。③该种房地产的开发技术水平。④房地产开发商对未来的预期。
1.该种房地产的价格水平
某种房地产的价格越高，房地产开发商愿意开发的数量就会越多;相反，房地产开发商愿意开发的数量就会越少。供给量与价格正相关的这种关系，被称为供给规律。
2.该种房地产的开发建设成本
在某种房地产的价格水平不变的情况下，当其开发建设成本上升，房地产开发利润率就会下降，从而会使该种房地产的供给减少;相反，会使该种房地产的供给增加。
3.该种房地产的开发技术水平
开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，房地产开发商就会开发更多的房地产。
4.房地产开发商对未来的预期
如果房地产开发商对未来的市场看好，例如，房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定房地产投资开发计划时会增加开发量，从而会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少房地产的现期供给;如果房地产开发商对未来的预期是悲观的，其结果会相反。
当一种房地产的价格高时，当该种房地产的开发建设成本低或开发技术水平提高时，当房地产开发商预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常会增加;反之，该种房地产的当前供给通常会减少。
由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等，导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。
(三)房地产供给曲线
以纵坐标轴表示某种房地产的价格，横坐标轴表示该种房地产的供给量，因为在价格较低时供给量减少，在价格较高时供给量增加，所以得到的是一条向右上方倾斜的供给曲线。
例题1：决定房地产供给量的因素有( )。
A 该种房地产的价格水平 B 该种房地产的开发建设成本
C 该种房地产的开发技术水平 D 房地产开发商对未来的预期 E 该区域人口数量
答案：ABCD
解析：决定房地产供给量的因素： ①该种房地产的价格水平。②该种房地产的开发建设成本。③该种房地产的开发技术水平。④房地产开发商对未来的预期。
例题2：房地产供给曲线是一条( )的供给曲线。
A 向右上方倾斜 B 向右下方倾斜 C 左上方倾斜 D 左下方倾斜
答案：A
解析：房地产供给曲线是一条向右上方倾斜的供给曲线。
以纵坐标轴表示某种房地产的价格，横坐标轴表示该种房地产的供给量，因为在价格较低时供给量减少，在价格较高时供给量增加，所以得到的是一条向右上方倾斜的供给曲线。
三、房地产均衡价格
房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。当市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。
房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降;需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。
例题1：由于短期内房地产市场上的房地产商品供应量不能得到较快的调整，房屋租金和售价主要由( )所决定。(2007年试题)
A以往房地产市场价格B居民的支付能力
C供给量的变化D需求量的变化
答案：D
例题2：房地产价格与房地产需求( )，与房地产供给( )
A 正相关 B 负相关 C 向右上方 D 向右下方 E 不相关
答案：AB
解析：房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关
四、房地产供求与价格关系的特殊性
房地产的供求状况分为以下4种类型：①全国房地产总的供求状况。②本地区房地产总的供求状况。③全国同类房地产的供求状况。④本地区同类房地产的供求状况。 决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。
例题：决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是( )。
A 全国同类房地产的供求状况B 全国房地产总的供求状况 C 本地区同类房地产的供求状况 D 本地区同类房地产的供求状况
答案：D
解析：决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。
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