2016年初级经济师房地产经济课后练习题习题四
某市一小区将被征收建造多层住宅。 在征收范围内有王姓、 赵姓、 周姓三户居民。王一姓居民有正式户口，但无住房;赵姓和周姓居民均有正式户口和居住房屋。其中赵姓居民的房屋为私有平房，原始价格为 300 元/平方米，有七成新，私房产权证上标明的住房面积为 50 平方米，自用 30 平方米，赵姓常住人口有 3 人;周姓居民租用公有平房，承租数量为 25 平方米，另建有违章房屋 5 平方米，周姓有常住人口 5 人。该市计划在 5 年内使居民住房面积达到 8 平方米/人。该市新建楼房的价格为 1000 元/平方米，平房的重置价值为 700 元/平方米。三户居民均要求在原地居住。根据上述资料，试回答下述问题：
1.在三户居民中，应作为被征收对象，由建设单位安置的有( )。
A.王姓、赵姓、周姓
B.赵姓和周姓
C.王姓
D.王姓、周姓
2.赵姓居民征收安置的房屋面积为( )平方米。
A.50
B.30
C.20
D.10
3.在对被征收房屋估价时，不包括的费用有( )。
A.被征收房屋的现价
B.征收补助费、临时安置补助费
C.被征收房屋室内自行装饰装修的补偿金额
D.对被征收非住宅房屋造成停产、停业的补偿费
正确答案:1.B;2.B;3.BCD
解析：1.征收补偿的对象是被征收房屋的所有权人，而不是使用人，本案例中王姓居民并没有住房，即没有房屋的所有权，所以建设单位不安置。
2.赵姓居民房产权证上的自用面积为 30 平方米，所以安置的房屋面积也应该为30 平方米。
3.被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。包括：因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，以及被征收房屋室内自行装饰装修的补偿金额。
(1-2题共用题干)
甲房地产公司以出让方式依法取得一宗商业用地 40 年的使用权， 在开发过程中，以作价补偿方式组织了征收，并通过工程总承包招标方式组织建设活动，由于开发资金短缺，公司决定进行房屋预售。
1.公司预售前应完成的工作有( )。
A.交清全部土地出让金并取得土地使用证书
B.办理预售许可证
C.按预售商品房计算，已投入建设资金达到总投资的 25%以上
D.购房者具备一次付款能力
2.在经营过程中，按照付款时间划分，除预售方式外，还有( )等方式。
A.现售
B.部分产权销售
C.赊销
D.全部产权销售
正确答案:1.ABC;2.A
解析：1.商品房预售应该符合的条件有：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;②持有建设工程规划许可证和施工许可证;③按提供预售的商品房计算， 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上， 并已经确定施工进度和竣工交付日期;④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
2.商品房销售包括现售和预售。现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，由买受人支付房价款的行为。预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，由买受人支付定金或者房价款的行为。
(1-3题共用题干)
某房地产开发公司取得土地一宗。计划建造公寓出售，该地上原有房屋建筑面积1000 平方米须拆除，采用产权调换方式按原面积安置。原房屋重置价为 600 元/平方米，经评估人员确定为七成新。目前市场价为 1500 元/平方米，新建房工程造价 1300 元/平方米，市场价 2500 元/平方米。
1.房地产开发公司在交易前计算建造成本包括( )。
A.土地使用权出让金
B.房屋拆迁安置补偿费
C.房屋建筑安装工程费
D.管理费
2.房地产开发公司为此项目施工招标时，必须具备( )。
A.工程综合说明
B.设计文件
C.主要施工方案
D.工程质量标准
3.该房地产开发公司在房屋建设期间预售，必须满足的条件是取得( )。
A.土地使用权证
B.建设工程规划许可证
C.预售许可证
D.房屋所有权证
正确答案:1.CD;2.AB;3.ABC
解析：1.AB 两项属于土地取得成本，不属于房屋建造成本的范畴。
2.房地产开发项目招标时，开发企业将拟建的房地产开发项目，由企业本身或委托设计单位或咨询公司完成规划设计，估算出建成这项工程项目所需要的资金，然后吸引承包单位来投标。可以看出招标时需要备有工程综合说明和设计文件。
3.房屋预售的条件有：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;②持有建设工程规划许可证和施工许可证;③按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到 25%以上， 并已经确定施工进度和竣工交付日期; ④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。