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2022年法考民法《租赁合同》试题及答案

来源:233网校 2022-07-11 09:27:35 字号

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1、甲将房屋出租给乙,书面约定租期3年,租金月付。未经甲的同意,乙又擅自将房屋转租给丙。丙入住后,擅自打通了房屋客厅与阳台的隔墙。对此,下列说法错误的是:( )

A.甲于知道转租事宜后的第3个月提出异议,甲有权解除甲、乙之间的租赁合同

B.甲于知道转租事宜后的第9个月提出异议,甲有权解除甲、乙之间的租赁合同

C.如果甲同意转租,则就丙打通隔墙的行为,甲有权要求乙恢复原状或赔偿损失

D.无论甲是否同意转租,就丙打通隔墙的行为,甲有权要求丙承担侵权责任

参考答案:B
参考解析:本题涉及房屋转租的效力问题。《民法典》第716条第2款规定:承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。《民法典》第718条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。”本题中,乙、丙之间的房屋转租合同为非法转租,甲于知道后的6个月内提出异议,甲有权解除甲、乙之间的出租合同。故选项A正确,选项B错误。

《民法典》第716条第1款规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。”乙因第三人丙的行为对甲构成违约,根据《民法典》第593条、第716条第1款的规定,甲有权请求乙承担违约责任,故选项C正确。第三人丙损坏房屋,甲作为房屋所有权人有权请求丙承担侵权责任,故选项D正确。

综上,本题答案为B。

2、甲将一套房屋出租给乙,约定租期为5年,租金每年1万元。未经甲同意,乙将该房出租给丙,约定租期为4年,租金每年15000元。甲于知道后的第9个月对乙、丙之间的转租合同表示异议。丙入住后,因与女友吵架,摔东西砸坏了房屋的地板。就此,下列表述不正确的是:( )

A.乙、丙之间的转租合同有效

B.甲有权主张解除甲、乙之间的租赁合同

C.甲有权要求乙返还其基于转租合同取得的租金差额

D.甲有权要求乙赔偿地板损坏所造成的损失

参考答案:B,C
参考解析:依据《民法典》第718条, 出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。本题中,甲在知道乙转租后的6个月内未提出异议,视为同意转租,乙、丙间的转租合同有效。故选项A正确,B选项错误。

依据《民法典》第720条,在租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益,归承租人所有,但当事人另有约定的除外。因此,乙转租收取的租金,对出租人不构成不当得利。故选项C错误。

依据《民法典》第716条第1款规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。故选项D正确。

综上,本题正确答案为BC。

3、3月1日,甲将其一套房抵押给丙,办理了抵押登记。4月1日,甲又将该房屋出租给乙,约定租期5年。第二年,丙(因其债务人未履行到期债务)行使抵押权,因丙急需住房结婚,甲、丙为此达成协议约定:"由丙取得房屋所有权,抵押的房屋按照市场价格折抵200万元债务。"但甲未通知乙。一个月后,乙知情。对此,下列表述正确的是哪一个?

A.乙有权诉请法院认定甲、丙之间的协议无效

B.甲、丙达成该协议前,须经乙同意

C.乙有权自知道之日起15日内主张以同等条件优先于丙受让该房屋

D.若乙知道后任由丙取得房屋所有权,乙仍有权主张甲、乙间的租赁合同在剩余租期内对丙继续有效

参考答案:C
参考解析:①出租人甲与抵押权人丙协议以抵押房屋折抵债务未通知承租人乙的,虽侵犯了承租人乙享有的"以同等条件优先受让的权利",但甲、丙的协议并不因此无效。故A选项错误。

②根据《城镇房屋租赁合同解释》第15条之规定,甲、丙达成该协议前,仅需"通知"乙,而不需要经乙"同意"。故B选项错误。

③《城镇房屋租赁合同解释》第15条规定:"出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。"《民法典》第726条规定:" 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。"故C选项正确。

④《城镇房屋租赁合同解释》第14条规定:" 租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本题属于先抵后租情形,适用该条第(一)项,故D选项错误。

综上,本题的正确答案为C。

4、甲将自己的一套房屋租给乙住,乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者,因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的?

A.甲有权要求解除与乙的租赁合同

B.甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失

C.甲有权要求丙搬出房屋

D.甲有权要求丙支付租金

参考答案:ABC
参考解析:《民法典》第716条第二款规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”据此,承租人非法转租的,出租人享有法定解除权,有权解除自己与承租人的租赁合同。故A选项正确。

《民法典》第716条第一款规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。”本题中,乙非法转租,次承租人丙损坏房屋,甲有权请求丙承担侵权损害赔偿责任(但不能对丙主张违约责任。合同的相对性!);甲也有权请求乙承担侵权损害赔偿责任或者违约责任,乙对甲承担责任后有权向丙追偿(丙承担最终责任)。故B选项正确。

C选项考《民法典》第235条的返还原物请求权。返还原物请求权的构成要件有二:(a)请求人为物权人;(b)被请求人为现时的无权占有人。本题中,甲为房屋的所有权人,丙是非法转租的次承租人,相对于甲属于无权占有人。甲对丙享有返还原物请求权,故C选项正确。须注意:甲是否行使解除权,与甲应如何行使返还原物请求权具有关联。具体而言:(a)若甲已经解除了与乙的租赁合同,甲行使返还原物请求权时,可以请求丙将房屋返还给自己;(b)若甲尚未解除与乙的租赁合同,甲行使返还原物请求权时,只能请求丙将房屋返还给乙(若直接请求丙返还给自己,就侵害了乙的承租权)。

无论是合法转租还是非法转租,出租人与次承租人间均不存在合同关系,根据合同的相对性,出租人不得要求次承租人对自己支付租金,也不得要求次承租人对自己承担违约责任。故D选项错误。

综上,本题的正确答案为ABC。

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