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原创房贷利率3月1日开始转换,选LPR还是固定利率?

来源:行业聚焦 2020年3月4日 字号

未来半年内你可能会接到来自银行通知换签房贷合同的电话。起因是央行2019年底发布的一则公告。从2020年3月1日起到2020年8月31日这半年内,要完成存量浮动利率贷款客户定价基准的转换。什么意思?通俗来讲就是你之前在银行贷过款,现在这些款还没有还清,在贷款的时候是有一个利息的,但现在我得把你叫到银行来重新商量一下这个利息。

图片来源于:中华人民共和国中央人民政府

有些贷款的利息我们可以商量着来,但是有一个贷款的利息已经被安排得明明白白了:那就是我们的商业性个人住房贷款。给了我们两个选择,一个是转换LPR,一个是选择固定利率。如果是选择固定利率,那之后一直到你房贷还完,都是这个固定利率不变。比如原合同定价为5年期以上贷款利率(4.9%)上浮20%,说明你目前承担的房贷利率为4.9%×(1+20%)=5.88%【房贷利率=基准利率×(1+浮动利率)】。之后你房贷的剩余年限都执行这个5.88%的利率。

那么LPR是怎么回事呢?

LPR是由具有代表性报价行,根据本行对最优质客户的贷款利率,以公开市场操作利率加点形成的方式报价,由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性贷款参考利率。代表性报价行共包括5大类18家银行:

全国性银行工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、中信银行、招商银行、兴业银行、浦发银行、民生银行
城商行西安银行、台州银行
农商行上海农商行、广东顺德农商行
外资银行渣打银行、花旗银行
民营银行微众银行、网商银行

用公式来表达就是:

LPR=MLF+报价行加点

MLF:中期借贷便利,中央银行提供中期基础货币的货币政策工具,调整时会发布公告

报价行加点是根据18家报价行的报价,去掉一个最高和一个最低报价计算出来的平均值。

人民银行会在每个月的20号在官网公布贷款市场报价利率(LPR),房贷利率在利用LPR进行定价时我们也可以用一个公式来表示:

房贷利率=LPR+加点

这里的LPR是浮动的,但是加点在房贷合同签署的时候就确定的。之后办理个人住房贷款都是按这样的方式来确定利率,那么之前的如果选择LPR要如何进行转换呢?其实从上面的公式我们就可以看出来,LPR是央行公布的,我们要计算的是“加点”。

根据公告,贷款期限在5年期以内(含5年期)的业务,以1年期LPR为定价基准,贷款期限在5年期以上的业务,以5年期以上LPR为定价基准。

加点数值=原合同最近的利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR差值

可以回去看一看自己房贷合同上利率是多少,比如原合同约定的利率为5年期的贷款合同上浮20%,那目前你的房贷利率就是4.9%×(1+20%)=5.88%。央行发布的2019年12月的5年以上LPR是4.8%。根据公告要求,我们可以计算出加点数值=5.88%-4.8%=1.08%,注意这个加点数值在转换时/办理住房贷款时确定之后,一直到还清贷款都不会再发生改变。也就是说之后你的房贷利率就是LPR+1.08%。(默认住房贷款期限大于5年)

虽然LPR每月都会公布,但是房贷利率并不是每个月都会跟着变动,贷款合同中还会约定一个重定价日。比如我们贷款中约定的这个重定价日是每年的3月1日,今年3月1日你你去重签了合同选择LPR,通过上面的计算我们可以知道你现在房贷的执行利率就是5.88%。但假设2021年2月20日公布的LPR下降到了4.7%,那等到明年3月1日你的重定价日,此时你的房贷执行利率应该为4.7%+1.08=5.78%,并且未来一年内都是执行这个利率。如果你的重定价是三年一个阶段,那么重定价当天使用的就是重定价前一天的LPR。

那说了这么多,想必你也知道笔者建议你转换为LPR。随着经济的发展,利率下行是大趋势,欧美、日本等发达国家的利率都很低,有的甚至出现了零利率或者负利率,当然这对我们来说很遥远。目标虽然遥远,但趋势难以改变,下方附上近期的LPR。

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