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2022年法考民法《物业服务合同》试题及答案

来源:233网校 2022-07-18 09:06:42 字号

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1、甲开发商修建某小区,并与乙物业公司订立物业服务合同,期限三年。翌年,该小区成立业主大会并选举产生了业主委员会,业主委员会以该物业合同未经其同意为由,拒绝支付物业费。一个月后,业主委员会与丙物业公司订立了物业服务合同,期限为五年,丙物业公司接管小区后将全部物业管理工作转让给丁物业公司。随后经业主大会同意,业主委员会通知丙公司解除物业服务合同,丙公司收到通知后不予理睬。对此,下列哪一选项是正确的?(  )

A.小区业主有权拒绝缴纳物业费

B.乙物业公司仍享有物业管理权

C.丙物业公司与丁物业公司之间的合同无效

D.业主委员会无权单方解除与丙物业公司之间的物业服务合同

参考答案:C
参考解析:根据《民法典》第939条的规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。因此对于建设单位依法与物业服务人员订立的前期物业服务合同,业主不得以其并非当事人为由拒绝接受合同的拘束,故小区业主应当依据前期物业服务合同缴纳物业费。因此选项A错误。

根据《民法典》第940条的规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。本题中在前期物业服务合同服务期届满前,业主委员会与丙物业公司订立了合法有效的物业服务合同,因此甲开发商与乙物业公司订立的物业服务合同终止,乙物业公司不再享有物业管理权。故选项B错误。

根据《民法典》第941条第2款规定,物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。故丙、丁之间的转委托合同违背强制性规定,可依法认定为无效。因此选项C正确。

根据《民法典》第946条第1款规定,业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前60日书面通知物业服务人,但合同对通知期限另有约定的除外。据此,业主委员会有权单方解除与丙物业公司之间的合同。故选项D错误。

2、甲开发商开发“阳光小区”,并与A物业管理公司订立物业管理合同,委托A公司担任物业管理人。A公司物业管理期限尚未届满时,阳光小区成立业委会。业委会与B物业公司订立物业管理合同。在B公司物业管理期限尚未届满时,因C公司岀价更低,业委会又与C公司订立物业服务合同,并通知B公司终止协议。现C公司物业服务期间即将届满,并已表示不再续聘。业委会遂与D物业管理公司订立物业管理合同。但D公司需在半年后才能接管小区。业委会遂要求C公司期满后继续管理。以下说法何者正确?(  )

A.业委会与B公司订立物业服务合同后,甲开发商与A公司的物业管理合同终止

B.业委会与C公司订立物业服务合同后,业委会与B公司的物业服务合同终止

C.业委会应向B公司赔偿损失

D.业委会要求C公司期满后继续管理,是无理要求

参考答案:A,C
参考解析:在前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止,A正确。

业主可以随时解除物业服务合同,但通知解除合同的,合同解除的时间为通知到达日,B错误。

业主解除物业服务合同,造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失,C正确。

物业服务合同终止后,在业主选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费,D错误。

3、甲居住在高档的浏园小区,小区实行严格的封闭管理,每个人都得凭证件进出小区。甲与物业服务公司签订了物业服务合同,合同中约定甲每月按建筑面积每平方米13元的标准缴纳物业费。物业公司在小区挂横幅称“24小时巡逻,打击流浪狗、严防偷盗,给你一个安全温馨的家园,根据《民法典》关于物业服务合同的有关规定,下列说法正确的是?

A.甲的汽车后备箱在小区内被撬,通过监控录像可见小偷用时5小时,前前后后出入三次,偷走了一箱茅台飞天白酒,汽车的备胎和车顶行李架,总计价值18000元,至今没有破案。对于甲的损失,物业公司应当承担赔偿责任

B.甲7岁的儿子放学回来进小区后,被五只流浪狗咬伤,花去医疗费1200元,事后流浪狗被警察打死。物业公司应当对甲的儿子的损害承担赔偿责任

C.甲停放在楼下公共车棚的电动自行车不久也丢失了,损失2400元,物业公司应当承担赔偿责任

D.甲在楼下乘凉时被邻居乙散养的大藏獒咬成重伤,花去医疗费32000元,物业公司应当承担相应的补充责任

参考答案:A,B,C,D
参考解析:《民法典》第912条规定:“物业服务人员应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”物业公司的服务承诺构成物业服务公司的约定义务。小偷用时5小时偷盗大件物品,物业服务公司的人员都没有发现,可见物业服务公司违背了承诺的服务内容,没有采取合理措施保护业主的财产安全,因此应当对甲被盗损失承担违约损害赔偿责任。当然,物业服务公司承担赔偿责任后,可以向小偷追偿。丢失的电动自行车亦应当由物业服务企业补充或者承担违约损害赔偿责任,故A、C项正确。

甲7岁的儿子放学回家,在小区内被五只流浪狗咬伤,可见物业服务企业的物业管理失职,物业服务企业没有采取合理措施保护业主的人身、财产安全,构成违约,应当承担损害赔偿责任。甲的儿子有权选择物业服务公司承担违约损害赔偿责任。《民法典》第1249条规定:“遗弃、逃逸的动物在遗弃、逃逸期间造成他人损害的,由动物原饲养人或者管理人承担侵权责任”。但是,案例中没有交代流浪狗的饲养者,因此只能请求物业服务企业承担违约损害赔偿责任,故B项正确。

《民法典》第1247条规定:“禁止饲养的烈性犬等危险动物造成他人损害的,动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任。”因此甲的邻居乙饲养禁止饲养的藏獒,乙对甲的损害应当承担赔偿责任。但是,要注意物业服务企业作为小区公共场所的管理者没有尽到管理人义务,根据《民法典》的规定,应当承担补充赔偿责任,因此D项正确。

4、甲公司开发建设了浏园小区,并签订了先期物业服务合同,确了物业服务公司。乙、丙等人购买了房屋。乙购买两套房屋以后,业主大会召开会议,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,决定一层的业主可以将房屋改为经营用房,但每月应当向物业公司多交1000元物业费,以抵充其他业主的物业费。业主大会将该项决定张贴在浏园小区入口处。乙在会上投了反对票。后乙因事务繁忙,将自己的一层房屋卖给丙,用于开设中餐馆。对此,以下说法正确的是?

A.业主大会作出该项决定的程序不合法,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才能作出该项决定

B.若乙认为该项决定侵害其合法权益,可以请求人民法院撤销该项决定

C.因业主大会作出该项决定时丙不是业主,所以该项决定对丙没有约束力

D.若丙开设餐馆,还应经有利害关系的业主同意

参考答案:B,D
参考解析:《民法典》第278条规定:“下列事项由业主共同决定:(1)制定和修改业主大会议事规则;(2)制定和修改管理规约;(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(5)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(6)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(7)改建、重建建筑物及其附属设施;(8)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(9)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。决定前款第6项至第8项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”A项错误。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此B项正确。

《民法典》第280条第一款规定:“业主大会或者业委员会的决定,对业主具有法律约束力。”因此C项错误。

《民法典》第279条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。“因此D项正确。

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