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《会计》第十四章高频知识点：租赁概述

一、租赁的识别

租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

（一）租赁的定义

一项合同要被分类为租赁，必须要满足三要素：

一是存在一定期间；

二是存在已识别资产；

三是资产供应方向客户转移对已识别资产使用权的控制。

（二）已识别资产

1、对资产的指定。已识别资产通常是由合同明确指定，也可以在资产可供客户使用时隐形指定。

2、物理可区分。

3、实质性替换权：（同时符合）

（1）资产供应方拥有在整个使用期间替换资产的实际能力。

（2）资产供应方通过行使替换资产的权利将获得经济利益。即，替换资产的预期经济利益将超过替换资产所需成本。

企业在评估资产供应方的替换权是否为实质性权利时，应基于合同开始日的事实和情况，而不应该考虑在合同开始日企业认为不可能发生的未来事件。

（三）客户是否控制已识别资产使用权的判断

1、客户是否有权获得因使用资产所产生的几乎全部经济利益。

2、客户是否有权主导资产的使用：

（1）客户有权在整个使用期间主导已识别资产的使用目的和使用方式。

（2）已识别资产的使用目的和使用方式在使用期开始前已预先确定，并且客户有权在整个使用期间自行或主导他人按照其确定的方式运营该资产，或者客户设计了已识别资产并在设计时已预先确定了该资产在整个使用期间的使用目的和使用方式。

二、租赁的分拆与合并

合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人应当将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人应当将租赁和非租赁部分进行分拆，除非企业适用新租赁准则的简化处理。分拆时，租赁部分应当分别按照本准则进行会计处理，非租赁部分应当按照其他适用的企业会计准则进行会计处理。

同时符合下列条件的，使用已识别资产的权利构成合同中的一项单独租赁：

（1）承租人可从单独使用该资产或将其与易于获得的其他资源一起使用中获利;

（2）该资产与合同中的其他资产不存在高度依赖或高度关联关系。

     在分拆合同包含的租赁和非租赁部分时，承租人应当按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价，出租人应当根据《企业会计准则第14号——收入》关于交易价格分摊的规定分摊合同对价。

      为简化处理，承租人可以按照租赁资产的类别选择是否分拆合同包含的租赁和非租赁部分。承租人选择不分拆的，应当将各租赁部分及与其相关的非租赁部分分别合并为租赁，按照本准则进行会计处理。但是，对于按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》应分拆的嵌入衍生工具，承租人不应将其与租赁部分合并进行会计处理。

       企业与同一交易方或其关联方在同一时间或相近时间订立的两份或多份包含租赁的合同，在符合下列条件之一时，应当合并为一份合同进行会计处理：

（1）该两份或多份合同基于总体商业目的而订立并构成一揽子交易，若不作为整体考虑则无法理解其总体商业目的。

（2）该两份或多份合同中的某份合同的对价金额取决于其他合同的定价或履行情况。

（3）该两份或多份合同让渡的资产使用权合起来构成一项单独租赁。

三、租赁期

（一）租赁期开始日

租赁期开始日，是指出租人提供租赁资产使其可供承租人使用的起始日期。租赁协议中对起租日或租金支付时间的约定，并不影响租赁期开始日的判断。

（二）不可撤销期间

在确定租赁期和评估不可撤销租赁期间时，企业应根据租赁条款约定确定可强制执行合同的期间。

如果承租人和出租人双方均有权在未经另一方许可的情况下终止租赁，且罚款金额不重大，则该租赁不再可强制执行。如果只有承租人有权终止租赁，则在确定租赁期时，企业应将该项权利视为承租人可行使的终止租赁选择权予以考虑。如果只有出租人有权终止租赁，则不可撤销的租赁期包括终止租赁选择权所涵盖的期间。

（三）续租选择权和终止租赁选择权（之需要考虑的因素）

1、与市价相比，选择权期间的合同条款和条件。

2、在合同期内，承租人进行或预期进行重大租赁资产改良的，在可行使续租选择权、终止租赁选择权或者购买租赁资产选择权时，预期能为承租人带来的重大经济利益。

3、与终止租赁相关的成本。

4、租赁资产对承租人运营的重要程度。

5、与行使选择权相关的条件及满足相关条件的可能性。

（四）对租赁期和购买选择权的重新评估

承租人可控范围内的重大事件或变化包括但不限于下列情形：

1、在租赁期开始日未预计到的重大租赁资产改良，在可行使续租选择权、终止租赁选择权或者购买租赁资产选择权时，预期能为承租人带来的重大经济利益。

2、在租赁期开始日未预计到的租赁资产的重大改动或定制化调整。

3、承租人做出的与行使或不行使选择权直接相关的经营决策。

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