第四章 合同法律制度

　　知识点：租赁合同

　　1.租赁合同的期限

　　（1）租赁合同期限不得超过20年。

　　租赁合同属于临时性使用合同，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

　　（2）不定期租赁。

　　①租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

　　②当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，视为不定期租赁。

　　③租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁合同为不定期。

　　【解释】不定期租赁合同，当事人均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

　　2.维修义务

　　出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

　　【解释】融资租赁合同中，承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。

　　3.租金支付期限

　　对支付期限没有约定或者约定不明确，依照合同法有关规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。

　　4.买卖不破租赁

　　（1）租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　【解释】所有的所有权让与均不破租赁，并非局限于买卖。

　　（2）出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　【解释】只有在房屋租赁中承租人才有优先购买权，对于其他标的的租赁，并不适用优先购买权。